Кажуть, хто в армії служив, той у цирку не сміється. Після дня депутата Рівненської міської ради, який відбувся у вівторок, перелік тих, кого важко буде чимось розсмішити, значно розширився. Важливе для міста питання — детальний план території (ДПТ) правого берега Басового Кута, який мав би покласти край хаотичній забудові та встановити чіткі і зрозумілі для всіх правила гри, перетворилося на двогодинне шоу кількох акторів із залученням активістів, «невдоволених» рівнян та прямою трансляцією у Facebook. А перші скрипки у цій партії грали депутати, які ще кілька років тому, коли міська рада тільки вирішила взятися за впорядкування прилеглої до озера території, були за детальний план. То що ж відтоді змінилося і які наслідки може мати прийняття або неприйняття детального плану території?
Одні намутили, а іншим розгрібай
Правобережна територія озера Басів Кут — як болючий мозоль для більшості рівнян. Особливо в останні сім-вісім років, коли колишні землі КСП «Волинь», що в середині 90-х були роздані Великоомелянською сільською радою людям для ведення особистого господарства, почали активно забудовуватися.
У міському управлінні будівництва та архітектури, яке видає відповідні містобудівні умови та обмеження, тільки розводять руками. Мовляв, у 2003 році був розроблений генеральний план забудови міста, до якого потрапила і частина цих земель. Через п’ять років його скорегували. А у 2013-му був затверджений план зонування цієї території, згідно з яким більшість земель правої частини озера Басів Кут отримали статус рекреаційного призначення. Відтак, згідно з чинним законодавством, використовувати їх для ведення особистого селянського господарства люди більше не могли. Натомість вони отримали право будівництва там об’єктів рекреаційного призначення. Причому жодних обмежень щодо їхньої висотності у містобудівній документації законом не передбачено. Так на березі головної водойми Рівного поряд із приватними будинками з’явилися котеджі та багатоповерхівки.
Два роки тому стало зрозуміло, що без кардинальних кроків з боку влади ситуація може повністю вийти з-під контролю. Перевантаженість автотранспортом вулиці Чорновола, проблеми із відведенням дощових вод, відсутність елементарних заїздів, виїздів і проїзних частин всередині вже фактично побудованого нового мікрорайону на березі озера — це далеко не повний перелік проблемних питань, відповіді на які у генеральному плані забудови міста годі було шукати. Адже він не лише морально застарів, а й навіть не відповідав чинному законодавству, яке зазнало суттєвих змін ще у 2015–2016 роках. Розробляти новий Генплан — задоволення не з дешевих та й досить тривале у часі. Тож єдиним логічним виходом із ситуації стала тоді ідея розробки детального плану території — документа, який може дати відповіді на усі вище поставлені запитання, а головне — впорядкувати хаотичну забудову берега озера та обмежити її висотність.
Що одні приймають пачками, для нас — диковинка
Варто зазначити, що у сусідніх із нами областях — Львівській та Івано-Франківській — детальні плани територій вже давно розповсюджена практика. Там їх приймають по кілька штук за квартал. Навіть у сусідньому з обласним центром місті Здолбунові на останній сесії затвердили чотири таких документи. Для нас же, як пояснює автор і розробник ДПТ Басового Кута архітектор Дмитро Котляров, подібна практика є відносно новою. А все нове сприймається з пересторогою, що і використовують окремі депутати для власного піару. Особливо перед місцевими виборами.
— ДПТ — це не план забудови. Це містобудівельна документація — своєрідна дорожня карта, як має розвиватися та чи інша територія, — говорить пан Котляров. — У нашому ж випадку — це ще й вирішення основних проблем не лише того масиву, а й прилеглого до нього мікрорайону та озера Басів Кут. Тут і організація руху транспорту, і освітлення території. Визначили місця для вулиць та паркових зон, передбачили облаштування набережної. Робили це, максимально врахувавши вже існуючу забудову та не зачіпаючи приватні земельні ділянки. Запропонували варіанти вирішення проблеми із водовідведенням, а відтак і з підтопленням та забрудненням озера поверхневими водами. А головне, що у цьому детальному плані вже передбачено місця і для об’єктів соціальної сфери. У тому числі і будівництво на землях запасу міста дитячого садка та початкової школи на 120 дітей.
Детальний план території розрахований на 80 гектарів. Пан Котляров каже, що навмисно брали територію із запасом, аби потім не довелося повертатися до цього питання. Однак реально це 54 га, з яких під забудову і лише на приватних ділянках передбачено лише 27% території. Розбита вона на три зони — приватні садиби (4,6 га), блокована забудова (котеджі 3,6 га) та багатоквартирні будинки (4,8 га). Ще 1,7 гектара під громадську забудову, з яких 1,2 га — під дитячий садок та початкову школу. Все решта — це парки, сквери, вулиці, набережна.
Важливо і те, що у цьому ДПТ вже передбачена зональність із врахуванням сучасних особливостей території. Тож побудувати висотку чи приватний будинок в зеленій зоні або на набережній вже ніхто не зможе. Окрім того, чітко прописана і висотність забудови в тій чи іншій зоні.
Фантастика і невтішні реалії
Робота над детальним планом території тривала два роки. За цей час було вивчено досвід різних міст, проведено кілька аерозйомок території, залучено фахівців, як з питань містобудування та архітектури, так і екологів. На це все було витрачено близько 600 тисяч гривень і жодної копійки з бюджету міста — все за рахунок меценатів та місцевих приватних забудовників. Останні, як виявилося, теж зацікавлені грати за правилами, бо зрозуміли, що продати новозбудоване житло без облаштування в мікрорайоні необхідної інфраструктури буде дуже важко. Підтвердженням цьому є лист на адресу міського голови, в якому власники земельних ділянок заявили про свою готовність взяти участь у фінансуванні робіт з облаштування набережної, пішохідних зон, велодоріжок, робіт із каналізування, водовідведення, електро- та газифікації території.
За словами пана Котлярова, цей ДПТ, як жоден з інших подібних документів, пройшов не лише обов’язкові громадські обговорення, збір зауважень та пропозицій, які потім були в ньому враховані містобудівною радою, а ще й заслуховувався на депутатському дні. Тож усі, хто хотів у ньому розібратися, мали для цього вдосталь часу і можливостей. Архітектор додає, що депутати вже і так затягнули терміни його прийняття, адже згідно з чинним законодавством ДПТ має бути затверджений у 30-денний термін з моменту внесення його на розгляд сесії. У нашому випадку це мало бути ще 11 грудня минулого року. Тепер, якщо сесія міської ради, яка призначена на наступний четвер, з якихось причин його не затвердить, то ситуація лише ускладниться. Варіант, що місто колись викупить земельні ділянки у приватних власників за кілька десятків мільйонів доларів, виглядає фантастичним. Власне, як і нереальною вже є ймовірність зупинити на цій території будівництво. Відтак хаотична забудова і решта пов’язаних із нею проблем далі лише наростатимуть як снігова куля.
А от голова постійної комісії з питань архітектури, будівництва та землевпорядкування Рівненської міської ради Людмила Туровська вважає, що затягування із прийняттям ДПТ може мати катастрофічні наслідки:
— Я не згодна із тими, хто говорить, що «краще взагалі не затверджувати детальний план території правого берега озера». Це позиція страуса, який заховав голову в пісок. Місто вже і так має багато ляпсусів у забудові обох берегів Басового Кута. Тут і порушення меж прибережних захисних смуг, і недоліки в організації системи інженерних мереж та транспортного руху, немає комплексного благоустрою, відсутні заклади обслуговування населення тощо. Є накладання ділянок на прибережну зону, сплутана поверховість будинків, майже неможливо згідно з існуючими нормами прокласти вулиці, складно встановити вуличне освітлення та багато інших проблем. Тому відмова від якнайшвидшого прийняття ДПТ може взагалі призвести до екологічної катастрофи.
