В Україні загострюється проблема незавершеного житлового будівництва. Станом на початок 2018 року в нашій державі налічувалося понад 16 тисяч об’єктів, які почали будувати, але так і не ввели в експлуатацію: серед них понад 60% — це об’єкти житлового будівництва. Щоб завершити всі недобудовані об’єкти, необхідні десятки мільярдів гривень: у державному бюджеті таких коштів просто немає, взяти їх у банківській системі наразі неможливо. Проблема тим часом не вирішується, а кількість «недобудів» зростає.
Причин, які породжують появу недобудов, у суворих українських реаліях набирається чимало. Знаний рівненський експерт з нерухомості, член Національної ради Асоціації фахівців з нерухомості України, директор агентства нерухомості «Цитадель» Олександр ЛЯШУК (на фото) серед них виділяє нестачу коштів у забудовника, проблеми з документами та політично-бізнесові протистояння між забудовниками і місцевою елітою.
«Багато потенційних покупців квартир стають заручниками банального бажання заощадити»
— І яка з цих причин, Олександре Євгеновичу, основна?
— Фінансова причина, вважаю, таки є головною: вона може з’явитися через низький фінансовий потік від покупців і низькі темпи продажу або занижену ціну, нестачу чи навіть цілковиту відсутність стартового капіталу, недооцінку витрат на будівництво. Також далеко не всі майданчики, на яких споруджують житлові будинки, для цього призначені. Перед девелопером стоїть завдання привести документацію на ділянку і майбутнє будівництво у відповідність до законодавства, що пов’язано як з адміністративними процесами, так і з ризиком непередбачених витрат. Крім того, вже отриманий дозвіл на будівництво може бути скасовано в разі виявлення порушень.
Вузьке місце вітчизняних новобудов — підключення до міських комунікацій: існуючі мережі переважно не розраховані на будівництво значних додаткових обсягів житла, а модернізація міських мереж може перетворити майже будь-яку новобудову на збитковий проєкт. Також можна додати непрофесійний підхід до будівництва: коли компанія-забудовник неправильно підготувала розрахунки проєкту, не мала власного фінансування для його спорудження, а розраховувала тільки на гроші інвесторів. Ще одна біда — компанії-піраміди, які, залучаючи кошти, навіть не планували завершити будівництво. Поява таких об’єктів була масовою з 2003-го по 2008 рік, коли вартість житла зростала шаленими темпами: сумарно за цей період вартість квадратного метра зросла у понад п’ять разів, а тому ліквідність вкладень у будівництво була дуже високою. А якщо є можливість швидко і добре заробити, то вона одразу приваблює не зовсім чистих на руку ділків.
Відіграє свою роль також і політична, і економічна ситуація в країні. Причина кризи на ринку нерухомості у другій половині нинішнього року — загадкове зміцнення гривні, яке відбувається без жодних економічних передумов. Цей фактор плюс бюджетний рівень курсу понад 27 гривень за долар (на три гривні більше від реального курсу станом на сьогодні) призвели до того, що покупці не можуть купувати нове житло: ціну зазвичай фіксують у доларах, у валюті громадяни заощаджують на придбання нерухомості, але платежі здійснюють у гривні. Отже, сума виходить більшою, ніж планували потенційні покупці, відтак такі об’єкти автоматично переходять у категорію відкладеного попиту. В окремих проєктах, переважно економ-класу, продажі упали наполовину.
Окремо відзначають також авантюризм забудовника: покупцеві на стадії котловану пропонується відносно дешеве житло, вартість якого на третину нижча за середньоринкові стартові ціни, тож багато потенційних покупців квартир стають заручниками банального бажання заощадити. У 99% випадків це призводить до проблем: рентабельність будівництва на сьогодні становить від 20% до 30%, а забудовник не буде працювати собі у збиток.
«На законодавчому рівні закріпити за інвестором юридичний статус покупця або власника квартири»
— Проблем у покупців житлової нерухомості, напевне, стало б набагато менше, якби на законодавчому рівні було належно врегульовано питання захисту інвесторів...
— Так, дане питання — одне з головних, але поки що на законодавчому рівні воно, на жаль, недостатньо врегульоване. Попередній склад Міністерства розвитку громад і територій України — тоді воно ще називалося Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України — у липні 2019 року створив документ, який мав би забезпечити завершення проблемних недобудов. У законопроекті було чітко визначено, що таке довгобуди та які є механізми для вирішення цієї проблеми.
Згідно з пропозиціями Мінрегіонбуду, будь-який покупець, умови придбання житла якого забудовником не дотримуються, — наприклад, у частині своєчасної здачі об’єкта в експлуатацію (у документі вказано один рік з дати планового введення об’єкта в експлуатацію) — має всі підстави звернутися до виконавчої служби за місцем будівництва з відповідною заявою. І на підставі рішення зборів вкладників, за яким об’єкт, що будується, потрапляє до категорії довгобуду, даний об’єкт разом із землею підлягає вилученню в забудовника.
Новий Кабмін вважає, що це вже занадто, і обіцяє розробити новий законопроєкт. Його деталі не розголошують, але експерти, яких залучили до створення нового документа, пропонують свої варіанти вирішення проблеми. Наприклад, продавати квартири тільки у введених в експлуатацію будинках, а не на етапі котловану чи навіть затвердження проєкту, як це практикується сьогодні.
Інший варіант, який чудово зарекомендував себе на Заході, — заборона на прямі інвестиції в житлове будівництво. Пропонується, аби гроші йшли на спеціалізований рахунок, доступ до якого забудовник отримає тільки після введення об’єкта в експлуатацію. Також компанія може будувати свої об’єкти за рахунок банківських кредитів, а вже потім продавати квартири у зданому будинку.
Для українських реалій остання норма означає повний та цілковитий крах галузі. Адже якщо німецький девелопер може взяти банківський кредит під 2 - 3% річних, то його український колега буде змушений заплатити за користування банківськими грішми в 10 разів більше. Тож внутрішніх ресурсів девелоперів не вистачить на завершення будівництва за власні кошти. Тому експерти пропонують розробити такий механізм, який би дозволив компанії, в якої виникли труднощі з добудовою, своєчасно повідомити органи виконавчої влади про свої проблеми, а ті, у свою чергу, оголосили б аукціон на добудову серед інших компаній на ринку. Також пропонується на законодавчому рівні закріпити за інвестором юридичний статус покупця або власника квартири.
«Основним документом, який захищає права інвестора, є договір із забудовником»
— Як пересічному українцю не потрапити в пастку, якою може стати придбання житла в «проблемному» будинку?
— На жаль, жоден забудовник не може дати 100% гарантію того, що будинок буде зданий в експлуатацію у визначений угодою термін. Тому щоб максимально зменшити ризики при купівлі житла в будинку, що будується, насамперед потрібно ретельно перевіряти всі документи. Самостійно оцінити зміст та відповідність документації важко. Такі послуги пропонують ріелтори, юристи, нотаріуси. Також є сервіс Monitor.Estate, який збирає всю цю інформацію автоматично і попереджає про можливі ризики.
Крім того, якщо у забудовника вже є завершені об’єкти, можна перевірити, наскільки був затягнутий термін введення в експлуатацію, на профільних форумах або за даними відкритих джерел. Ще непрямим додатковим критерієм можуть служити темпи будівництва, оскільки зупинка будівельних робіт на будь-якому етапі — тривожний знак. У сьогоднішніх умовах слід обачно інвестувати кошти в проекти забудовників, у яких цей проект єдиний або всі проекти перебувають на ранній стадії будівництва.
Зауважу, що основним документом, який захищає права інвестора, є договір із забудовником. На поточний момент інвестування в житлове будівництво недостатньо регулюється чинним законодавством, тому саме до договору інвестування необхідно буде апелювати в разі проблем. Допомога професійного юриста в момент укладення договору допоможе уникнути частини проблем або відмовитися від сумнівної оборудки. Але найкращий спосіб не опинитися вкладником у «довгобуд» — це все-таки купити квартиру в уже введеному в експлуатацію будинку.
Під час перевірки документів потрібно обов’язково дивитися, щоб пакет паперів був повним, в іншому випадку немає жодної гарантії, що забудовник зможе отримати всі необхідні дозволи та будівництво не буде заморожено. Якщо ж ціна на квартиру сильно занижена, то ймовірність втрати власних коштів велика. Якщо компанія має шлейф скандалів і море негативних відгуків покупців, а її керівництво є фігурантами кримінальних розслідувань, також варто бути більш виваженим при прийнятті рішення про вкладення коштів.
Довіряйте тільки перевіреним компаніям, у яких є портфель реалізованих проектів. У великих компаній, які водночас зводять не менше двох-трьох об’єктів, проблем з фінансуванням будівництво не повинно бути. Навіть у кризові 2014 - 2015 роки такі компанії продовжували будувати. Загалом же аналітики ринку нерухомості очікують, що, з огляду на теперішню економічну ситуацію, кількість довгобудів може зрости на 10%, тому потрібно розробляти і приймати законопроект, який зміг би убезпечити людей та дати їм відповідні гарантії.
Спілкувався Олесь ДУБОВИК
33000, м. Рівне, вул. Набережна, 14;
моб. (050) 674 - 68 - 07
