Першого січня набув чинності закон України «Про податок із доходів фізичних осіб», у зв’язку з чим змінилися правила гри й на ринку нерухомості, який, схоже, незабаром може стати зовсім нерухомим.
Купівля-продаж Як розповів директор агентства нерухомості «Кадет СВС», член ради Асоціації ріелторів України Сергій Подолін, із початком року в роботі ріелторів та нотаріусів з’явилося чимало нового. Раніше при продажу нерухомого майна покупець мав переказати до Пенсійного фонду 1% від вартості продажу квартири, але не нижчої від її оціночної вартості БТІ. Така ж сума сплачувалась за нотаріальне оформлення договору як ставка держмита. Нині до цих видатків додали обов’язкову сплату продавцем податку з доходів, ставка якого перебуває в межах від 1% до 13%. Ставка податку залежить від того, коли саме була набута у власність нерухомість, що нині продається, від площі приміщення, кількості операцій продажу, котрі здійснює продавець за рік — уже після першого продажу всі подальші операції оподатковуються за ставкою 13%. Отож якщо право власності на нерухомість було набуте до 2004 року, її продаж оподатковується за ставкою 1% від вартості продажу. Причому сума нарахованого таким чином податку має бути не менша, ніж мінімальна зарплата — 262 гривні. Однак це правило стосується лише приміщень, загальна площа яких менша, ніж 100 кв. м. Якщо площа нерухомості, що продається, перевищує 100 кв. м, то за 100 кв. м сплачується податок за ставкою 1% від вартості продажу, за решту площі — за ставкою 5%. Якщо ж продається майно, придбане після 1 січня 2004 року, за ставкою 13% оподатковується сума отриманого в результаті продажу прибутку. У разі продажу нерухомого майна, отриманого у подарунок, спадщину чи приватизованого в 2004 році, податок із прибутку сплачується за ставкою 13% від усієї вартості продажу майна. Дещо втішає власників нерухомості, набутої у власність у 2004 році, те, що з кожним роком сума податку, який нараховуватиметься при її продажу, зменшуватиметься — за кожний рік володіння нерухомістю, починаючи з другого календарного року, ставка прибуткового податку зменшується на 10%. Так, наприклад, якщо квартира продаватиметься через 10 років придбання, то отриманий у результаті продажу прибуток потрібно зменшити на 90% й сплатити податок лише з решти суми.
Спадщина-дарування Ще невтішнішою виглядає ситуація стосовно оподаткування такої приємної колись процедури отримання нерухомості у спадок чи в подарунок — нині кожний, кому нерухомість дісталася подібним чином, мусить сплатити державі 13% від її вартості. Дещо пощастило найближчим родичам — дружинам і чоловікам. Так, якщо хтось із подружжя забажає подарувати благовірному свою частку спільно набутого нерухомого майна — податок не сплачується взагалі. Якщо нерухомість дарується дітям чи батькам — податок сплачується за ставкою 5%. Більш далекі родичі жодними пільгами не користуються, й оподатковують нерухомі подарунки чи спадщини за загальною ставкою 13%. Якщо ж майно дарується чи передається у спадок громадянину іншої держави, ставка прибуткового податку становить аж 26% від його оціночної вартості.
Проблеми-колізії Проте незважаючи на нібито системність та чіткість оподаткування операцій з нерухомістю як перед безпосередніми гравцями на ринку нерухомості — ріелторами та нотаріусами, так і перед їхніми клієнтами, постало чимало невирішених проблем. Найперше, є небезпека прихованого подвійного оподаткування — адже особа, яка колись придбала у власність об’єкт нерухомості, вже сплатила прибутковий податок із коштів, за які він купувався. По-друге, у формулюванні норм закону згадується поняття «оціночна вартість, розрахована державним органом». На даний час жодного державного органу, котрий мав би відповідні повноваження, просто не існує в природі — тож нині оцінку житла здійснює комунальне підприємство БТІ. До того ж, на думку Сергія Подоліна, норми Закону порушують конституційне право громадян на безкоштовну приватизацію житла — так, якщо квартира була приватизована до 2004 року, її власник сплачував державі лише 1% від її оціночної вартості, якщо після 2004 року — усі 13%. «Цікавими» є й норми оподаткування продажу майна, збудованого його власником самостійно, — якщо він оформив право власності на будинок з 1.01.2004 року, ставка податку становитиме 13% й нікого не хвилює те, що під час будівництва будинку його власник мав якісь витрати. Ще менше задоволені законом «Про податок із доходів фізичних осіб» рівенські нотаріуси, які на початку лютого обговорювали власні проблеми на семінарі, після чого надіслали протести до місцевих та всеукраїнських органів державної влади. За словами приватного нотаріуса Лариси Піддубної, останнім часом кількість клієнтів, що прагнуть нотаріально завірити операції з нерухомістю, різко зменшилася. Найбільше непокоїть нотаріусів те, що на них раптом поклали обов’язки податкових агентів, бухгалтерів і навіть інформаторів податкової адміністрації. Нині при купівлі-продажу нерухомості нотаріус повинен самостійно вирахувати суму належного в тому чи іншому випадку податку й не має права посвідчити угоду, поки продавець його не сплатить. Хоча закон України «Про нотаріат» визначає, що нотаріус може займатися винятково нотаріальною діяльністю й не допускає її суміщення з іншими видами діяльності. При отриманні нерухомості у спадщину чи подарунок її отримувач повинен зазначити цей факт у щорічній декларації доходів і самостійно сплатити податок. Проте нотаріус зобов’язаний повідомити податкову інспекцію про посвідчення ним угоди дарування чи спадщини — фактично донести на свого клієнта, хоча це суперечить нормам про таємницю вчинення нотаріальних дій. Особливо дивним є те, що нотаріусам навіть ніде проконсультуватися в спірних ситуаціях — жодного спеціального органу законом не передбачено, а роз’яснення податкової не мають юридичної сили. Натомість якщо при обрахуванні суми податку нотаріус помилиться, то буде змушений сплатити штраф у подвійному розмірі недорахованого податку. А те, що нотаріус може помилитися, — не виключено, адже, врешті, його професія передбачає роботу із законами, а не математичними формулами. Тож поки усі причетні до операцій з нерухомістю перебувають у прострації, рух на ринку нерухомості майже зупинився — усі очікують якогось законодавчого дива, котре водночас вирішить усі проблеми, що виникли з початком року.
