Рівненська міська громада активно відновлюється і розбудовується: з початку 2021 року тут видали 3662 дозвільні документи на будівництво, з них 651 – у 2025 році. Станом на сьогодні у громаді реалізують 52 активні проекти відбудови, і понад половина з них стосуються охорони здоров’я. Аби зрозуміти, що стоїть за цими цифрами, розберімося, які саме документи бувають, хто їх видає тепер і хто видавав раніше, та як цей інструментарій допомагає мешканцям Рівного відстежувати хід робіт у місті.
Які бувають документи і класи наслідків будівництва
У будівництві ключовою є класифікація за класом наслідків (СС1, СС2, СС3). Вона фактично визначає “вагу” об’єкта — від невеликих приватних чи соціально незначних споруд (СС1) до складних і потенційно ризикових (СС3). Для класу наслідків СС1 зазвичай достатньо повідомлення про початок виконання будівельних робіт, що реєструється через портал ЄДЕССБ чи “Дію”, тоді як для класів СС2 та СС3 потрібний повноцінний дозвіл на виконання будівельних робіт. Після завершення будівництва об’єкти класів СС2 та СС3 вводять в експлуатацію за сертифікатом готовності, а об’єкти СС1 – за декларацією про готовність. Такі документи подаються онлайн через “Дію”, а порядок прийняття в експлуатацію регулює урядова постанова № 461. Окремо існує так звана “будівельна амністія” для індивідуальних приватних об’єктів, зведених без належних документів. У досьє на Clarity Hromada можна побачити, що найпростіший клас СС1 складає левову частку будівельних об’єктів у Рівненській міській громаді, а дозволів на будівництво об’єктів класів СС2 та СС3 за рік було видано лише 26.
Крім того, дозвільні документи містять коди споруд, які допомагають громадянам читати реєстр: бачимо код 1252.8 і розуміємо, що це склад, а не, скажімо, лікарня чи школа. Наприклад, за останні 12 місяців у Рівненській міській громаді дозвільні документи здебільшого видавали на 5 типів будівель: одноквартирні житлові будинки садибного типу (код 1110.3), багатоквартирні будинки масової забудови (код 1122.1), торговельні центри, універмаги, магазини (код 1230.1), інші торговельні будівлі (код 1230.9) та склади універсальні (код 1252.8).
Хто видає дозвільні документи і які саме
До 2021 року дозвільну політику реалізовувала ДАБІ (Державна архітектурно-будівельна інспекція) та її територіальні органи. У 2021 році систему, яка вважалася кормпованою та фігурувала у великій кількості скандалів, перезапустили та створили Державну інспекцію архітектури та містобудування (ДІАМ) як центральний орган виконавчої влади, що взяв на себе державну політику у сфері контролю й нагляду, а також адміністрування електронної системи в будівництві. Саме з цією реформою пов’язаний перехід на масові електронні процедури через «Дію» та ЄДЕССБ.
Як це працює зараз:
- Для класу СС1 замовник подає повідомлення онлайн через “Дію”. Документ реєструється автоматично або у визначений строк, а з 2025 року система сама відловлює технічні/методологічні помилки. Введення в експлуатацію відбувається також через “Дію” за допомогою декларації. На місцях функції контролю і реєстраційні дії щодо СС1 виконують виконавчі органи місцевого самоврядування з питань держархбудконтролю (ОДАБК), у Рівному це Управління державного архітектурно-будівельного контролю Рівненської міської ради (УДАБК).
- Для класів СС2 та СС3 для початку робіт потрібен дозвіл, а після завершення – сертифікат готовності. Провадження відбувається через ЄДЕССБ чи “Дію”, а рішення ухвалює орган держархбудконтролю. Для об’єктів СС2–СС3 таким органом у більшості випадків є, ДІАМ, що видно з практики публічних звітів інспекції. Але головне – для отримання дозволів на будівництво об’єктів такого класу потрібна ціла низка документів.
Передпроцес: що йде до повідомлення чи дозволу
У більшості проектів будівництва “дозвільні документи” – це не перший крок, а радше фініш підготовчої дистанції, якому передують чотири підготовчі етапи:
- МУО,
- Технічні умови,
- Проект
- Експертиза (для складніших об’єктів) чи паспорт прив’язки (для тимчасових споруд).
Містобудівні умови та обмеження (МУО) – це офіційний документ, який визначає “рамку” майбутньої забудови: граничну висоту, щільність, відступи від меж, червоні лінії, охоронні зони, вимоги до фасадів тощо. На основі МУО архітектор формує проєктні рішення. Задає цю рамку місцева влада, у Рівному це відповідний структурний підрозділ міської ради. МУО потрібні для більшості нових капітальних об’єктів СС2–СС3 і частини реконструкцій.
Технічні умови (ТУ) на підключення до мереж – це вимоги операторів інженерних мереж (електрика, вода, каналізація, тепло, газ, зв’язок) до точки та параметрів підключення. Видають ТУ оператори мереж – обленерго, водоканали, теплопостачальники etc. Потрібні практично завжди, якщо на об’єкті плануються нові або посилені підключення, впливають на кошторис і строки.
Проект – це повний комплект креслень і пояснювальних записок, розроблений сертифікованим проектантом. Для складніших об’єктів він проходить будівельну експертизу — незалежну перевірку відповідності нормам, таким як міцність, надійність, пожежна, санітарна та екологічна безпека чи енергоефективність.
Експертизу проводять акредитовані експертні організації, вони вимагається для об’єктів класів СС2 та СС3, та, наприклад, об’єктів із підвищеними ризиками.
Таким чином, якщо ви хочете почати будівництво у Рівненській області, а мова йде про приватний будинок або невелику реконструкцію (типові 1110.3 чи частина СС1) – ваша точка входу це УДАБК Рівного та ЄДЕССБ/”Дія”. Якщо ж будувати ви плануєте торговельний центр, виробничий цех чи лікарняний корпус – очікуйте участі ДІАМ у видачі дозволів і сертифікатів. А у разі, якщо ви плануєте інвестувати в будівництво нерухомості у Рівному – перевіряйте проект, який вас зацікавив на наявність МУО, ТУ та експертизи, адже від готовності “передпроцесу” напряму залежить, чи побачите ви швидкий старт на обраному майданчику, чи навпаки – паркани, що стоятимуть без руху роками.
