Рівненські агентства нерухомості почали працювати за новою моделлю. Перейнявши американський та європейський досвід, уже ставляться одне до одного не як до конкурентів, а як до партнерів. Мультилістингова система, на яку перейшли провідні агентства міста, передбачає, що покупці не сплачують ріелторам відсотків під час придбання житла. А продавці нерухомості, підписуючи договір з котримсь із агентств, яке працює за системою MLS, можуть розраховувати, що на них працюватимуть чи не всі ріелтори міста.
Більш детально про нову систему розповів для «РВ» голова правління Рівненського міського відділення Асоціації фахівців нерухомості України та директор агентства нерухомості «Цитадель» Олександр Ляшук:
— Мультилістингова система — це не просто якась база даних чи сайт. Це домовленість між ріелторами. Загалом у Рівному є близько півтори сотні агентств. Сорок з них входять до Асоціації фахівців з нерухомості і йдуть в авангарді. Саме вони вирішили переходити на сучасні інструменти взаємодії між собою під час продажу нерухомості й переймати досвід ріелторів США та Канади. Ще наприкінці ХVII століття у цих країнах з’явилася MLS, що діє за принципом «Допоможи продати мені, я допоможу продати тобі».
Досі ріелтори працювали у Рівному в умовах, коли один власник квартири міг звернутися і укласти договори з кількома агентствами нерухомості на продаж однієї квартири чи будинку. А коли ви, ріелтор, дізнаєтеся, що конкуренти також продають цю ж нерухомість, у вас зникає інтерес старатися. Який сенс робити банери, відеорекламу, якщо комусь може пощастити більше і він продасть нерухомість швидше і з меншими затратами? Наприклад, тільки виставивши оголошення на OLX. Тобто коли власник нерухомості наймає багато ріелторів, часто толку з цього небагато.
Система передбачає створення електронної бази даних для агентств, зацікавлених у швидкому продажі нерухомості. У цій базі даних — детальна інформація про об’єкт продажу та умови договору з клієнтом, які доступні для всіх учасників системи.
На практиці це працює так: котресь з агентств нерухомості, яке є у системі, підписує з власником нерухомості не звичайний, а ексклюзивний договір. Тобто власник квартири чи будинку доручає тільки одному ріелтору продати його майно. Бо йти кудись ще немає сенсу. Адже ріелтор-учасник MLS розміщує інформацію про цей об’єкт у спеціальній базі даних (у нас вона на основі MLS), і всі учасники ринку нерухомості, які є у мультилістинговій системі, бачать це оголошення. З тим з конкурентів, хто знайде покупця на цю нерухомість, ріелтор поділиться 50% своєї комісії, отриманої від продавця. Комісії для покупців при цьому немає.
MLS активно розпочинає роботу в Рівному, але впроваджувати ми почали її років два тому. Уже зроблено сайт, на якому ріелтори виставляють тільки ексклюзивні об’єкти, де прописано правила, яких повинні дотримуватися учасники. 35 агентств нерухомості уже підписалися під цими правилами. Деякі повністю перейшли на роботу за ексклюзивними договорами і навіть не уявляють, як це — брати комісію і з продавця, і з покупця.
Мультилістингова система приносить вигоду всім. Продавець отримає шанс продати нерухомість значно швидше, адже на нього будуть працювати всі ріелтори міста, які є у системі. Агентства нерухомості, навіть не укладаючи договір з власником, матимуть шанс отримати половину комісії. А покупцям немає сенсу обходити агентства нерухомості поза спиною, оскільки з них і так не братимуть кошти за послуги ріелторів. Під час продажу нерухомості за звичайним договором, нагадаю, комісію стягують і з продавця, і з покупця. А ріелтори, виходить, служать двом панам, що не зовсім правильно.
Завдяки новій системі з конкурентів ми, ріелтори, перетворюємося на партнерів, що вигідно продавцям нерухомості. Коли клієнт підписує звичайний договір з агентством нерухомості, відсоток комісії буде меншим. Але враховуючи, що нині дуже важко продати нерухомість, продавцям вигідніше укладати саме ексклюзивні договори. На 2-3% вища комісія для них — дрібниця. Усе менше професійних агентств, які мають добру репутацію, погоджуються підписувати звичайні договори. Якщо продавець нерухомості відмовляється від ексклюзивного, він може у кінцевому підсумку потрапити до непрофесіоналів або ж до чорних ріелторів, які куплять його нерухомість за безцінь, щоб за кілька тижнів виставити на продаж за значно вищою ціною.
Також, працюючи за ексклюзивним договором, ми проводимо для колег день відкритих дверей на нерухомості, яку продаємо. У цей день ми у квартирі чи у будинку, який виставили на продаж, пригощаємо всіх солодощами, кавою, чаєм, вином і розповідаємо усі деталі. Представники агентств нерухомості роздивляються об’єкт і одразу думають, кому б він міг підійти, хто буде зацікавлений у його купівлі.
— Бували випадки, що хтось із учасників мультилістингової системи відмовлявся ділитися відсотками, коли йому конкуренти знаходили покупця?
— Таких випадків не було. Система працює відносно недавно, ми щотижня збираємося, проводимо практикуми, ділимося досвідом, запрошуємо експертів. Наприклад, два роки поспіль до нас приїздить відомий ріелтор і тренер Артур Оганесян, який надає кваліфіковані поради ріелторам. У травні до нас приїде з Канади Зінаїда Габріель, яка проведе для 70 агентств нерухомості Рівного триденний семінар-практикум, як працювати у MLS. Це загальноукраїнська тенденція — переходити на цю систему, бо вона дозволяє працювати якісно. Якщо ж хтось буде обдурювати, він буде виключений з MLS, що фактично означатиме банкротство для нього. Ця система для порядних людей, не для спекулянтів.
— Усі погоджуються з умовами MLS?
— Провідні агентства Рівного уже перейшли на роботу за цією системою. Багато хто роздумує про перехід. Від декого звучить критика, але ми не збираємося зупинятися.
— Чому продати нерухомість нині важко?
— Усе більше людей хочуть виїздити за кордон, продаючи тут нерухомість і купуючи житло в інших країнах. До 2008 року, коли була активна система кредитування, до 70% квартир ми продавали через іпотеку. Нині ж банки практично не кредитують, а якщо й видають кредити, то пропонують до 30% річних. А людей, які б мали достатньо готівки, мало. Ті, хто має, надають перевагу купівлі житла за кордоном. Вони можуть придбати нерухомість, наприклад, в Іспанії, здавати її в оренду там, непогано живучи на ці кошти в Україні. Українські банки високими відсотками мінімізують власні ризики. А у правових державах, де добре працюють закони, відсоткова ставка на кредити для купівлі житла — 3-4%.
— Ексклюзивні договори, які передбачає мультилістингова система, не завищують ціну на нерухомість?
— Якщо у продавця зависокі очікування і він хоче виставити стартову ціну вищу, аніж реально нині коштує його нерухомість, ми не підписуватимемо з ним договір. Аргументи, що у 2007 році купив квартиру дорожче і вклав кошти у ремонт, не спрацьовують. Пояснюємо клієнтам, якщо ми ставимо правильну стартову ціну, то за два місяці продамо його квартиру. Ріелтори мають доступ до правдивих цін, які є на сьогодні. Якщо реальна стартова ціна квартири 40 тис. доларів, а клієнт хоче, щоб ми її виставляли за 60-70 тис., ми не братимемося за таку угоду. Але це не означає, що квартира буде продана за 40 тис. Правильна стартова ціна привабить покупців, і під час торгу, ймовірно, вартість житла зросте. Також не варто забувати, що під час ексклюзивних договорів всі ріелтори міста працюють на клієнта.
— MLS стосується тільки продажу нерухомості чи, можливо, й оренди?
— Наразі ми працюємо за цією системою тільки на ринку продажів нерухомого майна. Якщо йдеться про оренду, то комісію агентству сплачує уже не власник житла, а орендар. Проте MLS, варто зазначити, не виключає можливості співпраці з покупцями. Останні також можуть укласти договір з агентством, аби воно підібрало їм хороше житло, допомогло оформити усі документи, перевірити, чи немає будь-яких підробок.
— Ціни на житло у Рівному наразі нижчі, аніж були кілька років тому. Але чи немає тенденції до зростання?
— Нині ціни тримаються на місці, тож зараз найкраще купувати житло. Наприклад, однокімнатна квартира на вторинному ринку коштуватиме 15-16 тис. доларів, поліпшеного планування — 18-19 тис. доларів. На первинному ринку ціна однокімнатної квартири буде 19-21 тис. доларів. Але це вже якісне житло. Такі ціни тримаються у Рівному уже років три.
Олеся АНТОНЕНКО.
Агентства нерухомості Рівного — члени Асоціації фахівців з нерухомості України
АН «Абсолют»
АН «Адреса»
АН «Берегиня»
АН «Борислава»
АН «Вісон»
АН «Галерея нерухомості»
АН «Гід Ріелті»
АН «Домініон»
АН «Експерт HOME»
АН «Золотий Ключик»
АН «Кадет СВС»
АН «Кварталъ»
ТОВ «Компанія Ідеал Груп»
АН «Максимум»
АН «Манхеттен»
АН «Масштаб»
АН «Естрим»
АН «Партнер»
АН «Простір»
ЦН «Проспект Рівне»
ЦН «Профіестейт»
АН «Преміум»
АН «Три-САМ»
АН «Фаворит»
АН «Фортуна»
АН «Цитадель»
АН «Швидкість»
АН «FiMaxEstate»
АН «GALT»
АН «Quickly consulting»
@
