До кінця року залишилося зовсім трохи, а це означає, що незабаром наш ринок нерухомості почне жити за новими правилами. З 1 січня 2005 р., коли набере чинності ст. 11 Закону України «Про податок з прибутків фізичних осіб», продавець буде зобов’язаний сплатити податок з прибутків від продажу власного майна. Правила їх оподатковування будуть залежати від дати придбання нерухомості, її площі і того, скільки разів протягом календарного року вона змінювала хазяїна. Зауважимо, що і від оплати 1% держмита і 1% відрахування в Пенсійний фонд (ПФ) закон не звільняє.
«Орган» — БТІ Припустимо, що в січні 2005 р. людина продасть квартиру площею до 100 кв. м, власником якої вона стала до 1 січня ц.р. Відповідно до п. 1.1 ст. 11 Закону, продавець повинен сплатити в скарбницю 1% від суми, зазначеної в договорі купівлі-продажу. Якщо ж площа нерухомості перевищує 100 кв. м, надлишки оподаткують 5%-им податком. Наприклад: квартира в 60 «квадратів» продана за 200 000 грн. Податок з прибутку становитиме 2 000 грн. Інший випадок: житло площею 120 кв. м, куплене до 1.01.2004 р., «пішло» за 450 000 грн. При цьому продавець змушений буде «відстібнути» у скарбницю вже 7 500 грн. податку. (1 кв. м квартири коштує 3 750 грн., значить 1% від вартості 100 кв. м складе 3 750 грн.; за «зайві» 20 кв. м треба сплатити 5% від 450 000 — 375 000 = 75 000 грн., тобто ще 3 750 грн.) Ну а коли будинок, квартира або кімната продається частіше, ніж один разом протягом календарного року, доведеться віддати в скарбницю 5% від вартості її продажу, плюс, природно, по 1% держмита й у ПФ. Зауважимо: ціна об’єкта, що декларується в договорі купівлі-продажу, не може бути меншою його оцінної вартості, а розмір податку — менший від мінімальної зарплатні, встановленої на 1 січня року, в якому майно відчужується (для 2005 р. — 262 грн.). Під оцінною закон розуміє вартість, яка розраховується «державним органом, уповноваженим проводити таку оцінку». З огляду на те, що цей «орган» не названий, на даний момент керуються вартістю нерухомості, яка вказана в довідці, виданій у бюро технічної інвентаризації (БТІ). Податковим агентом виступає нотаріус: він нараховує і перераховує податки, утримувані з учасників угоди.
«Підстели соломку» на майбутнє Тепер про оподатковування прибутків від продажу квартири, будинку, придбаних після 1.01.04 р. Якщо їх продавали не частіше одного разу в календарний рік, у 2005 р. доведеться заплатити 13% від отриманого прибутку, з 2006 р. — вже 15%. Розмір прибутку (П) визначається за формулою: П = (Д — Р) х [1-0,1 х (Г — 1)], де Д — вартість продажу; Р — вартість покупки, вказана у попередньому договорі купівлі-продажу; Г — кількість повних або неповних календарних років, протягом яких об’єкт перебував у власності платника податку (продавця). Що стосується житла, продаваного частіше одного разу в рік, нежилої нерухомості (гаражів і т.д.) і об’єктів незавершеного будівництва, або якщо ви за рік продаєте другу, третю і так далі квартиру, то в цьому випадку сума прибутку визначається за формулою: П = Д — Р, а податок знову-таки не може бути меншим від мінімальної зарплатні, встановленої на 1 січня року, в якому майно змінює власника. Приклад 1: громадянин у березні 2004 р. купив за 100 тис. грн. 1-кімнатну квартиру площею 30 кв. м, а в квітні 2005 р. продав її за 102 тис. грн. Розрахуємо прибуток: П = (102000 — 100000) х [1 — 0,1 х (2-1)] = 1 600 грн. Сума податку складе 1 600 х 13% = 208 грн. Але оскільки вона не може бути меншою від мінімальної зарплатні (на 2005 р. — 262 грн.), доведеться сплатити податок у розмірі 262 грн. Проте це ще не все. Розглянемо, як впливають складові формули на розмір податку. Очевидно, що «хвіст» її правої частини: 1-0,1 х (Г-1) залежить від кількості років, протягом яких продавець володів житлом, тому зменшує загальний прибуток, а отже, і податок. Якщо Г (кількість років) досягне 11, за формулою прибуток стане рівний нулю, за скільки б ви не продали свої «квадратні метри». Тобто за відчуженість купленої в 2004-му і проданої в 2015 р. квартири за законом податок з прибутку вже сплачувати не треба. Далі з формули слідує, що після цього терміну продане житло принесе господарю збиток (?!). Або ж держава буде йому винна, адже коефіцієнт, на який множиться різниця між купівлею і продажем, стане величиною від’ємною. Втім, законодавці через 11 років напевно придумають, як змінити цей закон на користь держави. Тепер подивимося, як буде залежати податок від складових П і Р. Якщо при укладенні угоди після 1.01.04 р. покупець, щоб заощадити на податку (зауважимо: продавця цей момент поки не хвилює) вказав у купчій не реальну ціну, за яку купив квартиру, а її балансову вартість відповідно до довідки БТІ, то, вирішивши продати це житло через декілька років, він заплатить величезний податок. Приклад 2: квартира куплена в грудні 2004 р. за ринковою вартістю (240 000 грн.), а в довідці вказана балансова — 20 000 грн. Якщо через 5 років вона буде продана навіть за ті ж 240 000, її колишній хазяїн буде зобов’язаний сплатити 19 800 грн. податку з прибутку або 8,25% від вирученої суми. П = (240 000 — 20 000) х [1 — 0,1х(5 — 1)] = 132 000 грн. Сума податку — 132 000 х 15% = 19 800 грн. Чому так багато? За 5 років «лавочка» з обманом держави з приводу реальної ціни житла напевно закриється, і в договорі купівлі-продажу (а також, зауважимо: дарування, міни та інше) буде стояти цифра, яку вкаже спеціально уповноважений оцінювач. Це означає, що сьогодні (при 1 відсотку мита) цілком резонно «підстелити соломку» на майбутнє, вказавши в договорі купівлі-продажу реальну ціну.
Вибори загальмували ринок житла — Яка зараз ситуація на ринку нерухомості і якою вона буде на початку наступного року? — запитали ми в президента Асоціації ріелторів (фахівців з нерухомості) України Олександра Бондаренка. — Вибори, що затягнулися, знизили кількість укладених договорів купівлі-продажу майже на третину. У першу чергу «змерзли» угоди, пов’язані з одержанням банківських кредитів на купівлю квартир. До кінця грудня намітилося невеличке пожвавлення ринку, але до старих часів, коли на кінець року припадав пік продажу, далеко. У січні буде традиційне затишшя числа до 20-го, потім «процес піде». Що стосується довгострокових прогнозів — ціни на житло, окрім найдешевшого, будуть повільно зростати.
