Купити квартиру непросто. Купити хорошу квартиру ще складніше. Як успішно це зробити при найменшому ризику і найбільшому зиску — поговоримо сьогодні.
Аналіз ринку В 2000 році однокімнатну квартиру можна було придбати в середньому за 3,5 тисячі доларів, двокімнатну — за 5 тисяч, трикімнатну — за 5,5-8 тисяч доларів. Після подій 11 вересня 2001 року, коли висловлювалися побоювання щодо міцності долара — ціни на квартири знову зросли на 25-30%. До грудня 2002 року стрімкого підвищення цін не було, але в середньому вони зростали на 2-3% щомісяця. Пояснюється це тим, що в Рівному нового житла будується дуже мало. Тобто пропозиція невисока. В той же час попит зростає: багато громадян їдуть на заробітки за кордон, у результаті чого у них з’являються кошти для придбання житла. Активно впроваджується програма «Житло в кредит», з допомогою якої зараз купується приблизно 15% усіх квартир. Все це, а також зміцнення і зростання курсу євро щодо долара, призвело до того, що з грудня 2002 року відбулося підвищення цін на 10-15%. Сьогодні вартість однокімнатної квартири в Рівному коливається від 6 до 8,5 тисячі доларів, двокімнатної — від 8,5 до 14 тисяч, трикімнатної — від 11 до 18 тисяч доларів.
Формування ціни Від чого ж, крім ситуації на ринку нерухомості, залежить вартість квартири? Перш за все від її «якості». Все житло, що пропонується до продажу, можна умовно поділити на чотири види. До першого належать так звані хрущовки. Вони розташовані переважно в центральній частині міста, у старих 4-5-поверхових будинках «віком» від 25 до 40 років, мають маленьку житлову площу, маленькі коридори та кухні. До другої, найменш численної, належать «сталінки». Свою назву отримали тому, що знаходяться у перших повоєнних багатоповерхових будинках. Характеризуються високими стелями, великими вікнами, кухнями та великою загальною площею. Розташовані переважно в центрі — поблизу міськвиконкому, проспекту Миру. Оскільки є досить непоганим житлом — продаються рідко. Третій, найбільш розповсюджений, вид житла — квартири в панельних будинках, активне будівництво яких розпочалося в середині 70-х років. Їх перевагою є непогане планування: велика житлова площа, роздільні кімнати. Недолік — є досить холодними, можливі проблеми зі швами на будинках, які, до того ж, мають короткий термін експлуатації: 25-30 років. І, нарешті, в Рівному є також квартири поліпшеного планування. Знаходяться вони переважно у цегляних будинках, зведених за чеськими проектами. Характеризуються великою загальною і житловою площею, будинок може мати лише один під’їзд — так звані обкомівські будинки. Своєрідним недоліком можна вважати незначну їх кількість і високу ціну. Крім цього, ціна на квартиру залежить від району міста, де вона знаходиться. Найдорожчими є, звісно, квартири, розташовані в центральній частині міста. Трохи дешевші — в районі автовокзалу, ще дешевші на Північному та Ювілейному. Різниця у цінах на рівноцінне житло, залежно від району розміщення, коливається у межах 1-3,5 тисячі доларів Також має значення стан квартири. Якісний ремонт, що передбачає добротне покриття підлоги, облицювання кухні та ванни, сучасну сантехніку та систему опалення, хорошу внутрішню та зовнішню столярку, може підвищити вартість квартири на 50-70%. Плюсом є наявність бойлера чи колонки, броньованих дверей, телефону, заскленого балкону чи лоджії. Мінусом — поганий стан будинку, в якому знаходиться квартира, перший і останній поверхи, за винятком центральної частини міста. Там, навпаки, ціни на квартири на перших поверхах вищі на 50% і більше. Окремі господарі просять за таку бажану для бізнесменів двокімнатну нерухомість на першому поверсі 30-40 тисяч доларів, проте далеко не завжди їх купують саме за таку ціну.
Попит На сьогодні у Рівному найбільшим попитом користуються одно-двокімнатні квартири у цегляних будинках, розташовані на середніх поверхах, з великою кухнею і колонкою. Часто бажають придбати дві квартири, розміщені поряд на одній сходовій клітці, що дозволяє згодом об’єднати їх в одну. Натомість нестандартні, чотири-п’ятикімнатні квартири попитом не користуються через те, що знаходяться переважно у панельних будинках і вимагають великих затрат на оплату комунальних послуг. Часто люди продають житло більшої площі й одразу купують менше. Найважче продаються квартири на вулиці Білій, малосімейки в районі РЗВА, Ювілейного, в деяких будинках на вулиці Струтинської. Серед рівнян, котрі проживають на верхніх поверхах, популярним способом розширення площі власної оселі є добудова ще одного поверху — мансарди. Щоправда, шлях від задуму до реалізації тернистий — необхідно розробити проект, затвердити його в управлінні архітектури, отримати відповідне розпорядження міського голови та дозвіл державної будівельної контори, погодити проект з пожежниками, санстанцією. За неофіційними даними відстань від розробки до реалізації проекту долається за 100-300 умовних одиниць. Загальна вартість 1 кв. м мансарди обійдеться не менше, як у половину вартості 1 кв. м житла, що пропонується на продаж у цьому будинку. Великою популярністю користується програма купівлі житла в кредит, котрий надається строком від 5 до 10 років під 13-14% річних. А якщо вам вдасться погасити кредит швидше, ніж ви розраховували спочатку, відсотки нараховуються лише за фактичний термін погашення кредиту.
Агентства Як це не дивно звучить, але на сьогодні в Україні немає закону, який би регулював ріелторську діяльність, яка, втім, успішно існує і без нього. В Рівному, наприклад, працює близько 25 агентств нерухомості різного калібру. Точної їх кількості не знає ніхто, оскільки навіть поодинокий приватний підприємець може надавати ріелторські послуги. Проте солідних агентств, які з’явилися з початку утворення ринку нерухомості в 1991-1992 роках і дожили до цих пір — одиниці. Серед них «Кадет СВС», «Челсі», «Ex-Professo», «Гранд», «Фенікс», «Ріелт-Інформ». Причому членів Всеукраїнської асоціації фахівців з нерухомості у Рівному лише два — Сергій Подолін («Кадет СВС») і Алла Юдович («Челсі»). Асоціація має свій кодекс етики і виступає своєрідним гарантом якості послуг, які надають її члени. Сергій Подолін, директор агентства нерухомості «Кадет СВС», депутат міської ради: — Наше агентство працює на ринку нерухомості Рівного вже вісім років. Окрім купівлі, продажу, обміну, оренди квартир, будинків, комерційної нерухомості, земельних ділянок, надаємо юридичні консультації, здійснюємо оцінку майна. 65% наших клієнтів — це люди, які прийшли за рекомендацією родичів чи знайомих, котрі вже мали з нами справу. Серед труднощів, з якими ми стикаємось у роботі, я б назвав певну важкість співпраці з фізичними особами, в яких буває по сім п’ятниць на тиждень. То вони продають житло, то не продають, постійно вагаються щодо ціни, іноді не виконують строки договору щодо виписки з квартири, звільнення її. Але ми намагаємося вирішити ці проблеми і навіть за потреби контролюємо процес розрахунку та можемо допомогти клієнту захистити свої права у суді. Алла Юдович, директор агентства нерухомості «Челсі»: — На ринку нерухомості працюємо сім років. Так сталося, що в нас працюють лише жінки, це є нашою своєрідною візитною карткою. Якщо хтось із чоловіків представляється від імені нашого агентства, знайте, що це — шахраї. Крім стандартного набору послуг, сприяємо клієнтам в отриманні дозволу управління архітектури на відкриття торгових точок, офісів, переобладнання квартир під нежитлові приміщення, добудови, перебудови, реконструкції. Працюємо не лише з рівенською нерухомістю, але й по всій області. Маємо свою бригаду робочих і при бажанні клієнта можемо надавати послуги з ремонту і будівництва. Хотілося б застерегти людей бути обережнішими при здійсненні операцій з нерухомістю, звертатися до професіоналів, які відповідають за якість своєї роботи. Звичайно, їхні послуги чогось коштують. Але зекономивши на малому, можна втратити все. Продаж квартири — це складний процес взаємодії різних установ і організацій. Пересічному громадянину буває дуже важко розібратися, куди звернутися, що перевірити і на що звернути особливу увагу. Зате це під силу досвідченому ріелтору. Врешті, кожен має займатися своєю справою — лише тоді задоволеними залишаться всі.
Як це робиться Якщо ви вирішили продати квартиру, скориставшись послугами агентства, ви повідомляєте інформацію про неї або за телефоном, або безпосередньо в офісі фірми. Представник агентства оглядає об’єкт, з’ясовує його технічний стан, здійснює його оцінку. Переважно продавці завищують ціну на 15-20%. Якщо продаж терміновий, консультант радить знизити ціну до реальної ринкової. Якщо продавець і покупець знайшли один одного, спочатку оформляється договір про завдаток, в якому обов’язково мають бути вказані повна ринкова вартість квартири і дата кінцевого розрахунку. Завдаток становить у середньому 200-500 доларів. Якщо покупець раптом відмовиться купувати дану квартиру — завдаток він втрачає. Якщо передумає продавець — він зобов’язаний повернути подвійний розмір завдатку. Після отримання завдатку готуються документи для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. В бюро технічної інвентаризації замовляють витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно (до березня цього року це називалося довідкою-характеристикою). На жаль, змінилася не лише назва необхідної довідки, але й вартість її отримання. Раніше вона «коштувала» 45 гривень і видавалася впродовж семи днів, тепер же вам доведеться заплатити майже вдвічі більше і чекати на неї близько 10-12 днів. У разі, якщо у власника квартири є неповнолітні діти, необхідно за місцем проживання отримати дозвіл ради опіки і піклування на продаж частки майна, що належить дитині. Якщо дитині 15-18 років, необхідна ще й її особиста письмова заява. Нотаріус також робить витяг з Реєстру заборони продажу нерухомості й перевіряє, чи дана квартира не перебуває у заставі. Коштує довідка близько 35 гривень. Згідно з усіма цими документами нотаріус складає стандартний договір купівлі-продажу, в якому зазначається порядок розрахунку, терміни звільнення квартири.
Вартість послуг За нотаріальне оформлення договору сплачується держмито в ромірі 1% від вартості продажу квартири, але не менше, ніж 1% від її оцінки БТІ, таку ж суму перераховують у Пенсійний фонд. Також оплачується робота нотаріуса. Загалом витрати на отримання довідок, необхідних для продажу квартири, несе продавець, відрахування до Пенсійного фонду — покупець, але можливі й інші домовленості — наприклад, поділ усіх витрат порівну. За свою роботу одні агентства беруть стабільний тариф — 100 у. о. за курсом НБУ в гривнях за угоду незалежно від її суми, інші — відсоток від суми. Загалом вартість послуг агентств нерухомості коливається у межах 1-3% від суми угоди.
Афери Оскільки при купівлі-продажу квартир фігурують доволі кругленькі суми, подібні угоди приваблюють аферистів, які придумують майже геніальні схеми «розводу» наївних громадян. Серед основних — використання фальшивих документів на право власності, фальшиві доручення. Інколи до афер залучають нерозбірливих нотаріусів, котрі в погоні за грошовитим клієнтом закривають очі на деякі погрішності в документах або просто виявляють службове недбальство, досконало не перевіряючи усі документи. Також при купівлі квартири можуть розрахуватися фальшивими грошима. Не варто підписувати договір, не отримавши всю суму грошей. Обіцянки заплатити «потім» можуть так і залишитися обіцянками, а підписаний вами договір стверджує, що гроші вам уже заплатили. Цікаві варіанти бувають із наймом квартири. Винаймається квартира, готується «липовий» пакет документів, за яким вона і продається. Справжній власник, прийшовши отримати гроші за оренду, може дуже здивуватися, побачивши у своїй квартирі нових господарів. Інколи, прагнучи зекономити на відрахуванні до Пенсійного фонду, люди оформлюють договір не купівлі-продажу, а дарування. У такому разі незахищеним виявляється покупець, оскільки договір дарування можна згодом, «передумавши», оскаржити. У такому випадку покупець ризикує втратити придбану квартиру і не повернути заплачених грошей. Оскільки немає договору, який би підтверджував факт передачі грошей — при даруванні його просто не існує. Якщо при купівлі квартири є сумніви щодо психічного здоров’я продавця — краще від угоди відмовитись. Психічна хвороба — вагома підстава для подальшого визнання договору недійсним.
Як не помилитися Звичайно, краще перестрахуватися й оформити угоду в офіційно зареєстрованій установі. Купівля-продаж за газетними оголошеннями, можливо, і дешевша, але небезпечніша. Проте й агентства бувають різними. Тому при виборі агентства звертайте увагу на: 1. Наявність власного офісу. Якщо агентство з нерухомості не має своєї нерухомості, є підстави сумніватися в його солідності й успішності роботи. 2. Поцікавтеся, скільки років існує агентство, не соромтеся попросити показати вам документ про його державну реєстрацію. 3. Зверніть увагу на кількість послуг, які пропонує агентство: чим вона більша, тим солідніше агентство. 4. Зверніть увагу, чи рекламується у ЗМІ обране вами агентство, яка кількість і якість його реклами, у яких ЗМІ вона розміщена. 5. Не залишайте агентству документів на квартиру, якщо вам взамін не видадуть довідки з печаткою і підписом директора, яка б підтверджувала факт передачі документів. Будьте уважними та обачними. Не давайте шансу шахраям позбавити вас даху над головою й удачі у його придбанні.
