Ціни на київську нерухомість, і раніше малодоступні більшості населення, цього року таки зірвалися з ланцюга. Ріелтори зі стажем стверджують: такого темпу подорожчання столиця не знала, і це не межа — якщо тенденція збережеться, до кінця року цілком може набігти ще стільки ж. Що ж так підстьобує ціни на житло, адже прибутки громадян зростають набагато повільніше? Ми спробували з’ясувати: що буде з цінами на нерухомість до кінця цього року. Виявилося, єдиної думки у спеціалістів немає. Сходяться вони лише в тому, що сформована ситуація — ажіотаж, який межує з психозом, але цілком пояснюваний.
Ціни на київську нерухомість, і раніше малодоступні більшості населення, цього року таки зірвалися з ланцюга. Ріелтори зі стажем стверджують: такого темпу подорожчання столиця не знала, і це не межа — якщо тенденція збережеться, до кінця року цілком може набігти ще стільки ж. Що ж так підстьобує ціни на житло, адже прибутки громадян зростають набагато повільніше? Ми спробували з’ясувати: що буде з цінами на нерухомість до кінця цього року. Виявилося, єдиної думки у спеціалістів немає. Сходяться вони лише в тому, що сформована ситуація — ажіотаж, який межує з психозом, але цілком пояснюваний. Мовляв, насамперед київський ринок житла працює на всю Україну, люди їдуть з регіонів, розраховуючи знайти тут застосування своїм силам і талантам, і мимоволі роблять свій внесок у розігрів ринку. І тільки коли почнуть розвиватися регіони і зникне необхідність шукати щастя в столиці, ціни підуть донизу. Крім того, у нинішньому році попит підігрівали ще декілька факторів. У тому числі — тимчасове (до 1.01.2006 р.) скасування статті 11 Закону «Про податок на прибутки фізичних осіб», який передбачає введення 13%-го податку на операції з нерухомістю. Побоюючись, що парламент не зможе продовжити вето на цю законодавчу норму (у всякому разі, ГПАУ впевнено наполягає на її розморожуванні), люди прагнуть швидше вирішити свої житлові проблеми. Адже якщо стаття набере чинності, продавці будуть вкладати прибутковий податок у ціну квартир, підвищуючи її ще на 13%. Визначений внесок у подорожчання внесло і дуже несподіване зниження курсу долара стосовно гривні. Адже розрахунки на вторинному ринку провадяться, як правило, в «у.о.», тому продавці не хочуть втрачати від «похудіння» валюти і накидають відповідну суму до старої ціни. На первинному ринку ціни котируються в гривні, яка тільки стосовно долара виглядає стабільною, а насправді за сім місяців всохла на 6,7%, що автоматично приблизно на стільки ж збільшило ціну продажу нового житла. Але ще більш суттєво, вважає голова комітету з питань законодавства Асоціації ріелторів України Віктор Несін, позначається хронічна нестача квартир як на вторинному, так і на первинному ринках. З одного боку, будують мало: за розрахунками спеціалістів, Києву треба вводити хоча б близько 2 млн. кв. м на рік, а в 2005 р. обіцяють дати трохи більше 1 млн. З іншого боку — скільки будівельники не здають нові будинки, а покупців стає все більше: окрім регіоналів, столичною нерухомістю прагнуть обзавестися представники іноземних структур, які відкривають свій бізнес в Україні. Крім того, у період вступних іспитів у вузах однокімнатні квартири летять, як гарячі пиріжки. Їх купують заможні батьки іногородніх абітурієнтів: здавати дитину в гуртожиток не хочеться, а сплачувати за оренду — значить викидати гроші на вітер. Набагато вигідніше придбати квартиру, а потім, якщо навіть дитина не поступить, продати її, та ще й з «наваром». У свою чергу, багато господарів не поспішають рятуватися від «зайвих» квартир, не маючи адекватної пропозиції з вкладення виручених грошей. Тому що розуміють: незабаром за ту ж «хатинку» можна буде виручити на 5-10% більше, що теж збільшує дисбаланс попиту і пропозиції. За даними порталу www. realt. kiev. ua, за останній місяць на первинному ринку житла середня ціна квадратного метра в однокімнатних квартирах зросла на 5,9%, у двокімнатних — на 10,9%, у трикімнатних — на 6,34%. Ще швидше дорожчає «секонд-хенд»: квадратний метр у «одиничках» — на 6,3%, у двокімнатних — на 8,8%, у трикімнатних — на 8,2%. Всього за липень ціни підскочили в середньому майже на 8%, а з початку року подорожчання житла становило 25-30%, які ріелтори прогнозували на ввесь поточний рік. Тим самим київські розцінки вже впритул наблизилися до таких у Нью-Йорку, Лондоні й Парижі! Нарешті, в умовах недорозвиненості фондової біржі, нерухомість зараз є найвигіднішим вкладенням капіталу: за даними експертів консалтингової компанії «Самсон», прибуток приватних інвесторів становить практично 100%. Причому, за прямим призначенням у новобудівлях використовується тільки 40-60% квартир, інші йдуть під ті або інші комерційні цілі, головним чином, на перепродаж або оренду. Звідси складається характерна риса: найбільш ходове і швидкозростаюче у ціні житло — це маленькі, часом зовсім «вбиті», «одинички» і великі комфортабельні апартаменти. Наприклад, сьогодні за 1-кімнатну квартиру радянської забудови на Оболоні просять вже $45-50 тис., що, на думку В.Несіна, цілком необгрунтовано, з огляду на невисокі, за нинішніми мірками, споживчі властивості такого житла. Але інші ріелтори стверджують, що буде ще дорожче: мовляв, поки на ринку зберігається нестача пропозиції, люди будуть платити будь-які гроші. Проте так думають не всі. На думку начальника відділу випуску фінансових інструментів Укрсоцбанку Еріка Наймана, наприкінці вересня — у першій половині жовтня зростання цін може припинитися. А до кінця року, стверджує він, ціни можуть впасти на 10-15%! «Ринок нерухомості перегрітий, ціни злетіли до безглуздості. Через скорочення банківської ліквідності, яка зменшується вже декілька місяців підряд, у вересні повинні різко погіршитися умови кредитування фізосіб на купівлю квартир. Тобто банки будуть давати набагато менше кредитів, причому менших за сумою, під більш високі відсоткові ставки і більш жорсткі заставні умови. А сьогодні більше 50% ринку тримається на банківських кредитах. Якби прибрати цю кредитну підпірку, ціни на нерухомість давно б уже зупинилися, — вважає пан Найман. Схожої думки дотримується і В. Несін. «Ціни на житло, звичайно, повинні зростати, але не перевищуючи 1,5-2-кратну собівартість, а винятково як елемент конкуренції серед забудовників, які повинні змагатися перед покупцем у якості новозбудованого житла. І, можливо, вже цієї осені ціни стабілізуються. Хоча й гірший сценарій виключати не можна,» — підсумував він.
Чи стабілізуються ціни? «ЗА»: Невідповідність вартості більшості квартир на вторинному ринку, особливо дешевих, їх якості: старі панельні будинки, маленькі кухні, низькі стелі. Майбутнє погіршення умов кредитування фізичних осіб на купівлю квартир: підвищення відсоткових ставок і первинного внеску, зниження терміну кредитування. Насичення столичного ринку новим житлом, поступове підвищення ділової активності в регіонах, звідки в столицю буде переїжджати менше людей. Зростання конкуренції серед компаній-забудовників. «ПРОТИ»: Нерухомість на сьогодні — найвигідніше вкладення капіталу. Можна сказати, взагалі єдино можливе: у країні немає й у найближчому майбутньому не буде ринку цінних паперів, вкладення в які могли б стати альтернативними нерухомості. Падіння курсу долара відносно гривні, що продовжується, нестабільність курсу євро. Очікування введення з 1 січня 2006 р. 13% податку на угоди з нерухомістю. Реальна конкуренція між забудовниками настане ще не скоро, з огляду на повальну корупцію на цьому ринку. А значить, будівельники і далі будуть «малювати» невиправдано високі ціни.
