З 12 березня 2011 року набрав чинності Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» і в квітні 2011 року Кабінет Міністрів України прийняв постанову «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт». Віднині будівельні роботи можуть виконуватися замовником тільки після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою (або договору суперфіцію).
До будівельних робіт відноситься не лише нове будівництво, а й реконструкція, реставрація та капітальний ремонт. Але як це часто буває в нашій державі, написавши закон — перемудрували. Для більшості багатоквартирних будинків прибудинкові території не виділено і не надано. Відповідно, більшість ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирних будинків) та ЖБК (житлово-будівельні кооперативи) не мають документів на право власності чи користування земельними ділянками. Як наслідок: фінансування капітальних ремонтів призупинено до виготовлення документів на право власності чи користування земельною ділянкою прибудинкової території. Управління економіки міста підготувало «Муніципальну програму сталого розвитку на 2009-2012 роки»; затверджено 30 проектів до співфінансування з громадянами з орієнтовним внеском міськвиконкому 3,32 млн. грн. А це ремонт покрівель, міжпанельних стиків, під’їздів, систем водопостачання, водовідведення та опалення, утеплення покрівель, заміна віконних блоків, встановлення регуляторів споживання тепла тощо. Гроші «лежать», але їх, через законні колізії, не можна використати! Аби зрушити ситуацію, землевпорядні організації в авральному порядку почали виготовляти проекти відведення земельних ділянок під прибудинкові території. Однак коли документи потрапили на розгляд земельної комісії Рівнеради, виникло багато запитань. По-перше, в якому випадку для ОСББ будуть виділяти землі у власність, а в якому — в оренду? Згідно зі ст. 42 Земельного кодексу України земельна ділянка прибудинкової території може передаватися ОСББ безоплатно у власність або надаватись у користування у разі приватизації приміщень багатоквартирного жилого будинку громадянами. Але якщо в будинку хоч одне приміщення перебуває у власності юридичної особи, то земельну ділянку можна отримати тільки у користування. Виходячи з того, що в постійне користування земельні ділянки надають лише обмеженому колу суб’єктів, до яких об’єднання співвласників не належить, земельні ділянки для ОСББ будуть надавати в оренду. Якщо ж приміщення будинку приватизовано громадянами, то об’єднання може виступати власником земельної ділянки, яка буде йому безоплатно передана. У цьому випадку земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності. По-друге, якої форми повинна бути земельна ділянка і чи існують межі для її площі? Закон не визначає конкретних розмірів земельних ділянок для багатоквартирних жилих будинків, тому що площа та конфігурація існуючих будинків різна. Різна й забезпеченість різних населених пунктів вільними землями. Розміри та конфігурацію земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначають на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації. Проект розподілу територій — це різновид містобудівної документації, яка розробляється для мікрорайону чи його частини з метою розмежування земельних ділянок. Цей документ є основою для визначення меж земельних ділянок, розроблення відповідної землевпорядної документації та оформлення правовстановлюючих документів власникам, співвласникам, орендарям, а також встановлення меж земельної ділянки в натурі. При розподілі територій існуючих забудов землевпорядні організації не врахували того, що різні райони міста мають різну забезпеченість вільними землями, різну конфігурацію будинків і щільність заселення. При виділенні земельних ділянок в натурі ми отримали проекти землеустрою, за якими ділили навпіл паркові зони, спортивні майданчики, майданчики для білизни (О.Дундича, 18; Князя Романа, 7). Одним будинкам (вул. Гагаріна, 29; Коновальця, 7) надавали майданчики (парковки) для тимчасового зберігання автомобілів за рахунок зменшення прибудинкових територій сусідніх будинків, які ще не створили ОСББ. Тобто при виділенні прибудинкової території враховувались лише інтереси будинку, для якого виготовлялась документація. В іншому випадку не було враховано існуючі виходи для мешканців трьох садиб на сусідню вулицю (вул. Біла, 107). Вже сьогодні автомобілі швидкої допомоги та пожежні машини не можуть проїхати по дворових територіях, бо поставлено стовпчики чи покладено бетонні плити. А що буде, коли земельні ділянки буде надано у власність? До виділення в натурі прибудинкових територій і виготовлення землевпорядними організаціями проектів землеустрою спочатку треба було б підготувати проект розподілу території цілого мікрорайону. Врахувати конфігурацію, поверховість, площі будинків і площу ділянки, яка належить мікрорайону. І відповідно до цього визначити конфігурацію і розміри прибудинкових земельних ділянок для кожного будинку. Поки ж виходить, що має рацію той, хто перший замовив документацію. Добре, якщо будинок стоїть «на гірці», ізольовано від будинків мікрорайону, як на вул. Князя Володимира, 37, і не має суміжних меж з сусідніми житловими будинками. А от мешканцям будинків, які знаходяться всередині мікрорайонів, напевно, слід провести громадські слухання щодо визначення меж прибудинкових територій сусідніх будинків. За рішенням загальних зборів об’єднання власників будинків, які отримали право власності на прибудинкову територію, зможуть (з дозволу відповідних органів місцевого самоврядування на підставі проектної документації, розробленої та затвердженої у встановленому порядку) здійснювати роботи не тільки з підвищення рівня благоустрою прибудинкових територій та спорудження дитячих спортивних майданчиків, але й із спорудження гаражів, автостоянок, встановлення кіосків та інших споруд. Це може призвести до перетворення прибудинкових територій на суцільні автостоянки чи «шанхаї» з кіосків. Але гірше інше. Якщо ОСББ обгородять свої території парканами так, що не зможуть заїхати автомобілі «швидкої» чи пожежники? Мабуть, варто залишити земельні ділянки під дорогами в комунальній власності. Інакше ОСББ доведеться асфальтовані проїзні дороги як споруди прийняти собі на баланс. А які проблеми виникнуть в ОСББ, котрі отримають земельну ділянку в оренду? На скільки років буде оренда? (За Земельним кодексом України оренда земельної ділянки може бути короткостроковою — не більше 5 років та довгостроковою — не більше 50 років). І яка буде орендна плата? На скільки вона буде більша від земельного податку? Ставка податку згідно зі статтею 274 Податкового кодексу за земельні ділянки встановлюється в розмірі 1% від їхньої нормативної грошової оцінки. А податок за земельні ділянки, зайняті житловим фондом, — у розмірі 3% від суми земельного податку, обчисленого відповідно до статті 274 (тобто 0,03Ч1%=0,03% від нормативної грошової оцінки). За земельну ділянку, що перебуває у спільній власності кількох юридичних або фізичних осіб, податок нараховується кожному пропорційно належній частці кожної особи у власності. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу для земель несільськогосподарського призначення не може бути меншою від трикратного розміру земельного податку, тобто не менше 0,09% від нормативної грошової оцінки. Тобто орендна плата як мінімум втричі більша, ніж земельний податок. Юридичним або фізичним особам, які є членами ОСББ, орендна плата за земельну ділянку нараховується пропорційно тій частині площі будівлі, що перебуває в їхньому користуванні. Орендна плата за нежиле приміщення буде залежати не тільки від нормативної грошової оцінки, а й від коефіцієнта функціонального використання площ, який, у свою чергу, залежить від виду економічної діяльності орендаря (наприклад, для комерційної діяльності Кф=2,5). Виходить, що місту вигідно віддавати землю комерційним структурам, які мають у власності нежилі приміщення в багатоквартирних будинках, в оренду. Чому ж місто не отримує орендної плати з усіх комерційних структур, які розташовані на перших поверхах багатоквартирних будинків? А тому що не має всіх виділених прибудинкових територій в натурі. А на виготовлення проектів землеустрою в міській скарбниці грошей не вистачає. Робота ведеться, але дуже повільними темпами внаслідок нестачі коштів. З іншого боку, якщо для багатоквартирного житлового будинку офіційно не виділено прибудинкову територію, то захистити земельну ділянку від посягань майже неможливо. Подібне сталося з будинками на вул. Кавказькій, 15 та Набережній, 34. З одного боку будинку на вул. Кавказькій надали земельну ділянку у приватну власність фізичній особі, з іншого — до 10 соток землі в оренду на 49 років юридичній особі. А 116 сім’ям залишили вузьку смугу, «обрізавши» вдвічі дитячий майданчик. То що ж робити? Як профінансувати проекти, затверджені «Муніципальною програмою сталого розвитку»? Як швидко для цього отримати документи, що посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою? Вихід із ситуації є: до проведення громадських обговорень та виготовлення проектів розподілу території мікрорайону надати для ОСББ під прибудинкові території лише землі під будинками.
Довідка Прибудинкова територія представляє собою територію навколо багатоквартирного будинку, визначену актом на право влас-ності чи користування земельною ділянкою і призначену для обслуговування багатоквартирного будинку. Вона встановлюється для будинку і не може виділятися для його частини (поверху, квартир тощо). Прибудинкова територія включає: територію під жилим будинком; проїзди та тротуари; озеленені території; ігрові майданчики для дітей дошкільного та молодшого шкільного віку; майданчики для відпочинку дорос-лого населення; майданчики для занять фізичною культурою; майданчики для господарських цілей; майданчики для вигулу собак; інші території, пов’язані з утриманням та експлуата-цією будинків та інших об’єктів.
